高端訪談：中國(guó)人海外地產(chǎn)投資正當(dāng)時(shí)

李建龍：程總，以您多年的研究經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)的投資和國(guó)外的投資有哪些不同，如何看待這些差異問題？

程崇山：在國(guó)內(nèi)投資的話，作為房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)來說一方面是自住，由于自住人群需求大，而衍生出來它在中國(guó)成為了一個(gè)投資產(chǎn)品，或者甚至投機(jī)產(chǎn)品，所以在前幾年很多朋友因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資而賺了不少錢，房資大漲。在國(guó)外呢，它更多的屬性是自住，就拿澳大利亞來說，它有投資性，但是不具備投機(jī)性。

投資和投機(jī)的區(qū)別在哪里呢？投機(jī)是有風(fēng)險(xiǎn)的，比如說這個(gè)房子今年漲了20%，明年是不是還能漲呢？它沒有重復(fù)性沒有可復(fù)制性，這個(gè)就是投機(jī)性。而澳大利亞的房子跟中國(guó)相比較，它具有可復(fù)制性，具有重復(fù)性，這樣穩(wěn)定增長(zhǎng)過程中，他虧損、賠本的可能性要小一些，這個(gè)我認(rèn)為就是投資性。所以澳大利亞的房子，或者是包括一些其他國(guó)家的像美國(guó)、英國(guó)的這些房子，更適合于投資而不是投機(jī)。

李建龍：投資呢就是比較穩(wěn)定的現(xiàn)金的收益回報(bào)，投機(jī)它具備一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性。

程崇山：風(fēng)險(xiǎn)大。

李建龍：同時(shí)它的收益可能也會(huì)比較高。

程崇山：對(duì)，可能很高。

李建龍：我們這么多中國(guó)人到海外去投資了，現(xiàn)在可能很多的企業(yè)家，我身邊的都是到海外去投資，他們選擇的城市一般是美國(guó)、澳大利亞、新西蘭等等一些國(guó)家。

在海外的投資要注意哪些東西，哪些東西應(yīng)該規(guī)避？中國(guó)人到海外投資前，應(yīng)該做哪些工作？

這是我們比較關(guān)注的問題，這個(gè)給我們的觀眾朋友做一個(gè)介紹，您專業(yè)的角度，您從研究這么多年房產(chǎn)政策的一個(gè)角度上。

程崇山：這個(gè)要介紹的話，恐怕不是這點(diǎn)時(shí)間能解決得了的，我今天簡(jiǎn)單從提綱方面給觀眾朋友們做個(gè)介紹吧。我分這么幾個(gè)問題講，第一個(gè)是如何選擇投資房，選擇投資房的話，既然我們是為了投資， 首先安全是第一位的。安全的話，我們從國(guó)家就開始要考慮，我們投資到哪個(gè)國(guó)家，看這個(gè)國(guó)家的富裕程度是怎么樣，金融的穩(wěn)定程度是怎么樣。比如說伊拉克，我們剛在那里投資了房子，一打仗，房子什么都沒有了。所以從國(guó)力到底體現(xiàn)怎么樣，這是從國(guó)家的分析上，還有國(guó)家未來的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)策是怎么樣，是不是有利于房地產(chǎn)的增長(zhǎng)和貨幣的升值。

第二個(gè)我們選擇了國(guó)家之后就要考慮地區(qū)了，選擇一個(gè)國(guó)家，比如說澳洲，選擇了澳大利亞了，澳大利亞有很多城市，墨爾本、悉尼、布里斯班等等，這幾個(gè)城市我們又該選擇誰呢？那么我要看地區(qū)的話，我們?cè)谥袊?guó)做房地產(chǎn)也一樣，要看人口的凈流入。杜猛博士當(dāng)時(shí)說過，中國(guó)出現(xiàn)了很多鬼城，包括鄂爾多斯，為什么會(huì)出現(xiàn)鬼城呢？因?yàn)樗m然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較好，可是沒有多少人去，人口的凈流入少， 人口的凈流入如果少的話，無論如何，它的房?jī)r(jià)也不會(huì)漲得太怎么樣。那么我們就要看這個(gè)地區(qū)的人口凈流入怎么樣，比如說拿澳大利亞來說的話，我認(rèn)為墨爾本的人口凈流入是可觀的，墨爾本現(xiàn)在有420萬人，為了解決人口老齡化問題，它必須有大量的人口增長(zhǎng)，墨爾本計(jì)劃是在2030年的時(shí)候，人口要從現(xiàn)在的420萬增加到700萬人口，幾乎增加一倍。

李建龍：它如何增長(zhǎng)，是引進(jìn)更多的移民，還是它的本國(guó)家？

程崇山：移民是主流，當(dāng)然也有人口自然增長(zhǎng)等等，比如說澳大利亞去年移民人口是40萬，而房子只建了15萬套，進(jìn)了40萬人，還不包含旅游，不包含留學(xué)生，不包含人口自然增長(zhǎng)，光移民是40萬人，這個(gè)房子增長(zhǎng)只有15萬套。按這個(gè)比例的話，房子是供不應(yīng)求的，選擇這樣的國(guó)家或者是這樣的城市，房?jī)r(jià)是肯定能繼續(xù)上漲的。