二、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
我們看一下當(dāng)前的形勢(shì)：這個(gè)數(shù)據(jù)是昨天的新聞聯(lián)播在講的五月份數(shù)據(jù)，整個(gè)情況不是特別的理想。剛才李佐軍老師講的比較多了，我們看一下三架馬車(chē)，外貿(mào)出口前五個(gè)月增長(zhǎng)是很低的，只有0.8%，進(jìn)口是下降17.2%，整體還在下降，昨天新聞聯(lián)播說(shuō)上漲0.8非常不容易，但是這樣的增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)GDP的推動(dòng)顯然是太乏力了，這是事實(shí)。其次，固定資產(chǎn)的投資，民間固定資產(chǎn)投資也在下降。1—5月份民間固定資產(chǎn)投資112022億，同比增長(zhǎng)僅12.1%，增速比 1-4 月份回落 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，表明投資也在下降。因此，我們來(lái)看外貿(mào)的下降、消費(fèi)的下降以及投資乏力，這三個(gè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定有影響，這時(shí)候房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用就顯得尤為重要，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給行業(yè)的一次喘息的機(jī)會(huì)，我們要抓緊這次機(jī)會(huì)迅速完成自我的調(diào)整、自我的升級(jí)轉(zhuǎn)型，給我們自己創(chuàng)造一次機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@時(shí)候政府還要調(diào)控，所以這對(duì)我們來(lái)講可能是一次機(jī)會(huì)。
那么，我為什么先講這個(gè)呢?就是中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)將大大減緩。我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)最早叫全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)，后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)不能準(zhǔn)確包含我們的外延，我們當(dāng)時(shí)想改全國(guó)工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)，那時(shí)候《物權(quán)法》沒(méi)有出，后來(lái)改為房地產(chǎn)，事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)就是房地產(chǎn)，涵蓋了非常多的因素，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等，所以住宅市場(chǎng)不好，不等于其他市場(chǎng)不好。去年年底，APEC會(huì)議期間，美國(guó)助理國(guó)務(wù)卿和房地產(chǎn)商會(huì)座談，我們本來(lái)座談的目的是中國(guó)投資美國(guó)，希望他們給予政策支持，結(jié)果他們突然問(wèn)我們，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤(pán)?他們認(rèn)為如果這樣的話，甚至?xí)绊懨绹?guó)經(jīng)濟(jì)，我當(dāng)時(shí)很吃驚，我覺(jué)得我們家的事全世界都在關(guān)心，但是后來(lái)我們跟他們溝通，就告訴他們不會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在調(diào)整更多的其實(shí)是住宅市場(chǎng)，我們還有很多廣泛的市場(chǎng)沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)、沒(méi)有被發(fā)掘，還有巨大的空間，尤其是運(yùn)營(yíng)有關(guān)的項(xiàng)目，比如說(shuō)謝總謝志剛做的青年公寓，還有關(guān)于旅游地產(chǎn)，都是方興未艾，所以我們這扇門(mén)關(guān)了，另外一扇窗戶(hù)又開(kāi)了。所以，住宅市場(chǎng)確實(shí)會(huì)受到很大的影響。
當(dāng)前的形勢(shì)已經(jīng)平穩(wěn)了，而且一線城市開(kāi)始反轉(zhuǎn)，尤其像深圳。庫(kù)存是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊迫問(wèn)題，就是去庫(kù)存的壓力。區(qū)域、城市、企業(yè)的差異進(jìn)一步拉大。政府從政策調(diào)控往制度調(diào)控，從行政調(diào)控往市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)變。所以我們的行業(yè)共識(shí)是傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展邏輯難以為繼。
我們?yōu)槭裁催@樣說(shuō)?這是表明整個(gè)的數(shù)據(jù)，銷(xiāo)售面積的銷(xiāo)售額在往上走，2015年經(jīng)濟(jì)也在往上走，是在往恢復(fù)的形勢(shì)走。
這是2015年4月十大城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，深圳已經(jīng)開(kāi)始在漲了。4月房企的銷(xiāo)售明顯回升，我們看一些核心企業(yè)，這主要來(lái)自于政策利好。當(dāng)前依然是高庫(kù)存，到2007年的時(shí)候是比較高的，但是今天你們看已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007、2008年，所以我們的庫(kù)存壓力到了歷史高位。
企業(yè)分化嚴(yán)重。2014年80家房企賣(mài)了百億以上，共創(chuàng)收2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已接近40%。國(guó)外尤其是美國(guó)經(jīng)歷的這些，我們今天都會(huì)經(jīng)歷，它也是經(jīng)歷了一個(gè)由分散到最后高度集中壟斷的過(guò)程。百億企業(yè)之間也在拉大分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)愈加明顯。最近還有一些變化，比如企業(yè)重組以后，實(shí)力會(huì)更強(qiáng)，土地儲(chǔ)備更多，市值會(huì)更大。
我們來(lái)看百億企業(yè)分化拉大的具體情況。第一陣營(yíng)是7家千億企業(yè)，第二陣營(yíng)是300—1000億的企業(yè)，第三陣營(yíng)是100—300億的企業(yè)。原來(lái)我也以為他們的差別是產(chǎn)品線的不同，有的是垂直布局，有的是全國(guó)布局，跟區(qū)域型的布局可能不一樣。不過(guò)，后來(lái)我仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，是他背后的資本不一樣。你一年做二十億，我現(xiàn)在給你一千億，你說(shuō)你做多少?但是過(guò)千億或者兩千億的企業(yè)，它背后的資本，追逐的資本是更多的，這跟國(guó)際市場(chǎng)一樣。所以，在這里面你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)不是房地產(chǎn)金融，最后推動(dòng)的是金融地產(chǎn)，不是地產(chǎn)金融。
投資人在背后支持是關(guān)鍵，所以實(shí)際是地產(chǎn)金融給你的力度大，而不簡(jiǎn)單地是你的布局問(wèn)題。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)大開(kāi)發(fā)商土地、人才、資金都很集中，但是中小開(kāi)發(fā)商可能拿不到好地、請(qǐng)不起好的高端人才，他可能成為一個(gè)投資商，就是投資人，其實(shí)他也很輕松，他就把自己的能力，由管理能力變?yōu)橥顿Y能力就可以;還有一類(lèi)是不知道該干嘛。買(mǎi)地也買(mǎi)不起，持幣觀望;還有一類(lèi)是債務(wù)型的。最近有些企業(yè)都是當(dāng)年在用傳統(tǒng)邏輯大量拿地，想加快增長(zhǎng)，最后發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不買(mǎi)賬了，投入變成巨大的壓力。
去年房地產(chǎn)商會(huì)的一些中小企業(yè)出現(xiàn)資金壓力問(wèn)題，我們也去幫他們協(xié)調(diào)解決，而且越是這樣的企業(yè)家，都是當(dāng)時(shí)最勤奮的一批人，但是這種壓力是巨大的，怎么辦?我們也在思考，因?yàn)檫@些問(wèn)題，我們一定要幫助他們用合作、并購(gòu)或者其他的方式去解決。所以，我們的企業(yè)也面臨這樣的問(wèn)題，但是是不是中小企業(yè)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了?我們絕不這樣認(rèn)為!由于他小，所以他轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)很大，這個(gè)就是創(chuàng)新孵化很好的機(jī)會(huì)。
三、房地產(chǎn)新邏輯下金融地產(chǎn)的趨勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)邏輯。我自己覺(jué)得有三個(gè)東西重構(gòu)了，過(guò)去我不認(rèn)同，去年有很多互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)家找我溝通，說(shuō)要把我們行業(yè)顛覆了，我說(shuō)很難，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)能做得好，都是靠市場(chǎng)的，一旦有行政要批復(fù)就很難。其實(shí)也不一定，我現(xiàn)在修正我的觀點(diǎn)，因?yàn)槲矣X(jué)得第一是產(chǎn)業(yè)重構(gòu)。因?yàn)樵诳缃缛诤?，在開(kāi)創(chuàng)平臺(tái)，我們看今天的創(chuàng)新大會(huì)里面，大量的都是跨界融合和平臺(tái)開(kāi)放，講的是平臺(tái)，包括林峰老師(綠維創(chuàng)景創(chuàng)始人)做的就是平臺(tái)，因?yàn)槲乙苍诓粩嗟叵瘜W(xué)習(xí)，這跟過(guò)去不一樣，過(guò)去是我要做老大，我要做千億，我要做No.1，所以在這里面平臺(tái)很重要，跨界很重要，在把我們的平臺(tái)不斷的重構(gòu)，在把我的產(chǎn)業(yè)不斷地整合，所以大企業(yè)也在聯(lián)姻，最早他們聯(lián)姻我認(rèn)為是他們也不自信，他們做到那么大，還要聯(lián)姻。但是后來(lái)我發(fā)現(xiàn)開(kāi)放平臺(tái)，是跨界融合，這是趨勢(shì)，所以我想我們行業(yè)商會(huì)今年一個(gè)很重要的任務(wù)就是要做好跨界融合，主動(dòng)跨界、主動(dòng)聯(lián)合、主動(dòng)連接。
第二是組織重構(gòu)。從來(lái)沒(méi)有一年像2015年一樣，所有人都說(shuō)我要去創(chuàng)業(yè)，這種大眾創(chuàng)業(yè)是有聯(lián)系的，所以我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)是尊重人性，但是要做創(chuàng)業(yè)也很難，你至少可以擁有夢(mèng)想。今天我們說(shuō)大眾創(chuàng)業(yè)、孵化器，有很多的孵化項(xiàng)目，他們就是這樣大眾創(chuàng)業(yè)，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商業(yè)邏輯里面肯定是不可能的。請(qǐng)問(wèn)你在北京拿一塊地30億、50億，你有那么多的資本嗎?但是今天你可以重新選擇一個(gè)路徑來(lái)做。所以我覺(jué)得對(duì)人性的尊重、對(duì)人性的釋放，形成了大眾創(chuàng)業(yè)，這是很有機(jī)會(huì)的。
第三是價(jià)值重構(gòu)。我們重新認(rèn)識(shí)商業(yè)模式，重新認(rèn)識(shí)我們所有的判斷，這時(shí)候我們最大的價(jià)值是平臺(tái)的價(jià)值，生態(tài)的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值是一個(gè)在資本市場(chǎng)能夠快速套利并且變現(xiàn)的商業(yè)模式。所以，對(duì)我來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)邏輯也在影響我們，我的工作就是要拜訪房地產(chǎn)商會(huì)的各位會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)，長(zhǎng)期保持跟他們的聯(lián)系，每個(gè)企業(yè)都在告訴我們，他們?cè)谧龌ヂ?lián)網(wǎng)，每個(gè)企業(yè)都在告訴我做O2O，每個(gè)企業(yè)都在做大量的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，且不管他最后的結(jié)果怎么樣，從老板的嘴里面說(shuō)出這句話來(lái)，就證明互聯(lián)網(wǎng)深刻改變我們的不僅僅是改變了生產(chǎn)方式，還有生產(chǎn)關(guān)系，這是整個(gè)行業(yè)最大的變化。所以，我今天更多的是講商業(yè)邏輯。
所以，新型商業(yè)邏輯下房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展路徑是什么呢?就是用戶(hù)、平臺(tái)、生態(tài)。
我們過(guò)去開(kāi)會(huì)討論更多的是營(yíng)銷(xiāo)，怎么把房子賣(mài)出去?我們陶醉于我們所做的產(chǎn)品與戶(hù)型，但是今天不是這樣了。過(guò)去我們最不待見(jiàn)物管公司，但是今天不一樣了，因?yàn)閮r(jià)值發(fā)生變化了，因?yàn)橛脩?hù)在那里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大家都關(guān)心流量、關(guān)心用戶(hù)，所以這是我個(gè)人的看法。平臺(tái)是產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，是上下游、垂直、縱深的東西，和用戶(hù)構(gòu)成了生態(tài)，這里面給我啟發(fā)最大的是林峰老師的分權(quán)寶，我認(rèn)為這就是一個(gè)非常好的體現(xiàn)關(guān)于消費(fèi)市場(chǎng)的變化。
