導(dǎo)讀

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。房地產(chǎn)在中國(guó)家庭財(cái)富和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用，房?jī)r(jià)過高或過低都會(huì)帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。要促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，政府應(yīng)加大有針對(duì)性的金融支持、完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、加快城市升級(jí)改造、促進(jìn)公共服務(wù)均等化和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多元化等多方面措施，穩(wěn)定住房市場(chǎng)，減少結(jié)構(gòu)性失衡，為未來創(chuàng)造新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

本文為中國(guó)觀察智庫獨(dú)家約稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)中國(guó)觀察智庫。

作者：李成

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員

過去幾十年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速崛起是現(xiàn)代歷史上最引人注目的故事之一。在這種增長(zhǎng)的同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已演變成家庭財(cái)富的基石，改變了數(shù)百萬中國(guó)家庭儲(chǔ)蓄、投資和消費(fèi)的方式。然而，正如任何偉大的成功故事一樣，高樓的背后是長(zhǎng)長(zhǎng)的陰影。事實(shí)上，一度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來了一系列挑戰(zhàn)，包括房?jī)r(jià)飆升、消費(fèi)低迷以及實(shí)體和金融部門之間的結(jié)構(gòu)性失衡。

最重要的是要認(rèn)識(shí)到，過高和過低的房?jī)r(jià)都可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成同樣的危害。特別是從2022年左右開始，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)下跌，家庭財(cái)富縮水，與抵押貸款相關(guān)的金融壓力加劇。在此背景下，去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為2025年樓市定調(diào)：要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。那么，房地產(chǎn)是如何成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中如此關(guān)鍵的一部分的？我們又可以采取哪些措施來應(yīng)對(duì)其挑戰(zhàn)，確保市場(chǎng)在未來可持續(xù)發(fā)展呢？

回顧過去，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾十年里經(jīng)歷了顯著的變化。在20世紀(jì)90年代末之前，城市住房主要是國(guó)家控制的資產(chǎn)，住房直接分配給工人，是就業(yè)待遇的一部分。然而，上世紀(jì)90年代末的大規(guī)模房地產(chǎn)改革從根本上重構(gòu)了這一體系，引入了允許城市居民自由買賣房產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制。這一關(guān)鍵轉(zhuǎn)變重新定義了住房在中國(guó)社會(huì)中的角色，使其成為全國(guó)家庭財(cái)富的主要儲(chǔ)存手段。

這種轉(zhuǎn)變帶來了顯著的成果。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室最近的一項(xiàng)研究顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模驚人：截至2022年，住宅房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的47%，相當(dāng)于全國(guó)GDP的2.2倍。對(duì)中國(guó)家庭來說，住房不僅意味著一個(gè)住所，而且也是金融安全的基石，是抵御經(jīng)濟(jì)不確定性的緩沖。在美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，住房同樣占據(jù)家庭財(cái)富的很大一部分，但比重一般在15%至30%不等，而中國(guó)居民房產(chǎn)的規(guī)模和擴(kuò)張速度是罕見的。簡(jiǎn)言之，這種顯著差異的背后有兩大因素：一是政府的支持性政策，二是中國(guó)人根深蒂固的“買房置業(yè)”的文化價(jià)值觀。

圖片來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)

雖然住房財(cái)富的快速積累無疑提高了生活水平，促進(jìn)了家庭繁榮，但它也帶來了重大的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。也許最緊迫的問題是，北京等主要城市和其他一、二線城市的房?jī)r(jià)飆升，不僅大大增加了當(dāng)?shù)鼐用竦纳畛杀?，也?yán)重制約了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的能力。

但另一方面，最近房?jī)r(jià)的全面下跌也暴露出同樣嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，暴跌的房?jī)r(jià)侵蝕了房地產(chǎn)價(jià)值，并增加了與抵押貸款相關(guān)的違約風(fēng)險(xiǎn)，從而暴露出家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表的脆弱性。此外，由此產(chǎn)生的負(fù)財(cái)富效應(yīng)削弱了消費(fèi)者信心，促使“預(yù)防性儲(chǔ)蓄”上升，這進(jìn)一步抑制了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

與此同時(shí)，供給側(cè)的擔(dān)憂也在加劇。開發(fā)商正艱難應(yīng)對(duì)不斷上升的債務(wù)負(fù)擔(dān)和不斷增加的待售房產(chǎn)庫存，而嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府面臨的財(cái)政壓力不斷升級(jí)。金融部門同樣承受壓力，出現(xiàn)了大量與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的不良貸款。

考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性和復(fù)雜性，政策制定者可以采取哪些措施來解決這些問題呢？要促進(jìn)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，取得適當(dāng)?shù)钠胶庵陵P(guān)重要。

圖片來源：視覺中國(guó)

首先，政府應(yīng)該為購房者，特別是首次購房者提供有針對(duì)性的金融支持，比如低息貸款、補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠等，以提振需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。此外，可以增加保障住房、公租房等供應(yīng)，滿足中低收入家庭的需要。這些措施將提高住房的可及性，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，培育更加可持續(xù)的住房市場(chǎng)。

第二，全面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理框架對(duì)于識(shí)別和減輕系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。這些框架應(yīng)包括對(duì)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)健康指標(biāo)進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)，確保遵守審慎的貸款流程和預(yù)售住房及時(shí)交付。決策者應(yīng)針對(duì)房貸的脆弱性精準(zhǔn)施策，提前避免危機(jī)，保障市場(chǎng)穩(wěn)定，并在投資者和消費(fèi)者之間建立信心。

第三，政府應(yīng)與開發(fā)商和銀行合作，加快城鄉(xiāng)危舊住房改造，改善居民生活條件，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)住房供給。這不僅能更好地滿足人民對(duì)基本住房和改善型住房的需求，還有助于促進(jìn)城鄉(xiāng)振興。此外，通過提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，政府可以增強(qiáng)這些社區(qū)的吸引力，在留住現(xiàn)有居民的同時(shí)吸引新的家庭遷入。

圖片來源：東方IC

第四，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)高企的一個(gè)關(guān)鍵原因，是住房與教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等公共服務(wù)資源有著緊密的聯(lián)系。很多時(shí)候，在好地段擁有住房也就意味著可以更好地獲得這些基本服務(wù)。簡(jiǎn)單地說，如果各地的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)質(zhì)量相當(dāng)，那么全國(guó)范圍內(nèi)的增長(zhǎng)就更加平衡，大城市的生活壓力也就不會(huì)那么大。

最后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政策制定者應(yīng)該積極引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，以減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴。這就要求向高科技產(chǎn)業(yè)、綠色能源和先進(jìn)制造業(yè)提供更多投資，以培育新的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素，并減輕與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能創(chuàng)造更加平衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還能增強(qiáng)中國(guó)在新興產(chǎn)業(yè)中的全球競(jìng)爭(zhēng)力。

總之，政府應(yīng)打出一套更具系統(tǒng)性的政策“組合拳”，包括加大有針對(duì)性的金融支持、完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、加快城市升級(jí)改造、促進(jìn)公共服務(wù)均等化和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多元化等舉措，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少結(jié)構(gòu)性失衡，為未來開辟新的增長(zhǎng)機(jī)遇。

圖片來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)

本文原文發(fā)表在中國(guó)日?qǐng)?bào)國(guó)際版，原標(biāo)題為 "Boom to balance"

出品：中國(guó)日?qǐng)?bào)中國(guó)觀察智庫

責(zé)編：宋平 王哲

編輯：張釗