北上廣深房?jī)r(jià)將受多個(gè)因素制約 不會(huì)"永遠(yuǎn)上漲"

大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林近日表示，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，所以房?jī)r(jià)再暴漲的可能性并不存在，但是北上廣深這些城市的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲。

在王健林看來，一線城市永遠(yuǎn)上漲的理由有二：其一，國家有關(guān)部門對(duì)城市用地進(jìn)行的剛性約束，當(dāng)用地受到約束，似乎房?jī)r(jià)必漲。其二，從需求的角度來說，因?yàn)楸鄙蠌V深等一線城市聚集了大量公共資源，吸引了巨量的人才、技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等，人多了住房需求就大，從而容易拉升房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

作為中國商業(yè)地產(chǎn)最大開發(fā)商的王健林，相比于普通人而言，肯定對(duì)中國樓市和房?jī)r(jià)的變化有著深刻的理解和判斷。從歷史角度來看，王健林的觀點(diǎn)是正確的。但是，歷史只能證明昨天，卻不能證明明天。

筆者認(rèn)為，中國各個(gè)城市的樓市都存在著不同程度的泡沫，未來泡沫會(huì)不會(huì)破裂，尚未可知。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)就出現(xiàn)過大泡沫，當(dāng)時(shí)人們也相信東京的房?jī)r(jià)不會(huì)跌。所以，“沒有永遠(yuǎn)的下跌，也沒有永遠(yuǎn)的上漲”。中國一線城市的永遠(yuǎn)上漲也將受到多個(gè)因素制約。

首先，中國房?jī)r(jià)上漲與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系甚密。原因很簡(jiǎn)單，就是人們對(duì)未來收入的樂觀預(yù)期，促使他們敢于透支未來收入向銀行貸款。隨著我國經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)的區(qū)域內(nèi)，人們對(duì)未來收入增幅預(yù)期過于樂觀的想法將會(huì)受到遏制。

所以，盡管一線城市房?jī)r(jià)這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動(dòng)等。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬的房?jī)r(jià)和限購令，阻止了外來人口的購房需求。另一方面市民對(duì)未來收入預(yù)期的降低，減少了改善型需求入市的數(shù)量。本輪一線城市上漲行情，只是政府的房地產(chǎn)利好政策激發(fā)出一部分害怕后市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的剛需入市，這樣的房?jī)r(jià)反彈很難持續(xù)長(zhǎng)久。

再者，城市的建設(shè)用地是否會(huì)真的減少還是未知數(shù)。有數(shù)據(jù)顯示，北、上、廣的土地財(cái)政依賴度均在50%至60%之間。如果土地財(cái)政難以改革，一線城市要么繼續(xù)擴(kuò)張甚至很有可能越過劃定的開發(fā)邊界，要么將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，以加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)。

其三，當(dāng)前，市民投資已現(xiàn)多樣化，人們對(duì)房子的投資、投機(jī)性需求在下降，因?yàn)橄鄬?duì)于一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬的房?jī)r(jià)，上漲空間十分有限，不如拿錢去其他投資領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C(jī)會(huì)。更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。

最后，一線城市的房?jī)r(jià)泡沫需要更多的、持續(xù)的資金流入才能維系和推動(dòng)，而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲只是短暫的，并不可持續(xù)。根據(jù)央行2009年1月的計(jì)劃，全年廣義貨幣供應(yīng)(M2)增長(zhǎng)17%，實(shí)際上2009年全年M2同比增長(zhǎng)了27.7%。2009年一年，銀行信貸增長(zhǎng)接近10萬億元。而這10萬億元大多都流向房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在盡管央行的貨幣政策也趨向?qū)捤桑刨J貨幣增速遠(yuǎn)不及2009年。當(dāng)初上海等一線城市商品房均價(jià)才1.5萬元/平方米，而2015年上海等房產(chǎn)均價(jià)都在3萬元/平方米以上。從貨幣信貸流向房地產(chǎn)的量來看，一線城市要維系高房?jī)r(jià)都很難，更別說讓一線城市的高房?jī)r(jià)再有多少大的漲幅。